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吃出来的昂贵商铺

发布时间:2019-08-21 02:01:46

  北京CBD(Central Business District中央商务区)的散售商铺,一年时间里售价上涨了三成。位于东三环的高和萃项目的最高价格已达28万元/平方米。2011年1月,高和资本收购了位于北京东三环核心区的博瑞大厦项目的部分,并命名为“高和萃”。 10月2 日,高和资本董事长苏鑫在接受本报采访时回答说,商铺售价上涨最大的动力是租约的签订。 在出售之前,高和投入资金,对项目进行了较大程度的工程改造,并对项目展开整体招租,严格限制租户资格,然后,进行出售。对这一过程,高和将其形象比喻为“资产精装修”。 目前,高和萃的最大承租者之一是代表高端餐饮的金悦利湾鱼翅鲍鱼酒店,来这里的豪客们目的通常都是商务宴请,人均消费水平1000元。过去,金悦利湾曾经在有一家分店。 在CBD核心区域的每一家甲级写字楼里,无论是国贸一期二期还是三期,还是华贸中心、惠普大厦、银泰中心,都盘踞着数家不同风格的餐馆。普通工薪阶层偶尔一尝的感慨,最深的印象中都有一个“贵”字,有的单个菜品都达上千元。但几乎无一例外,它们的日子都过得很好。一位高档餐馆老板私下告诉,每家高档餐馆的主力客户群体都是商务宴请和公款消费。换句话说,是商务活动和公款支撑着这些餐馆的高租金。 高和萃铺王的承租者当然不是这家餐饮企业,而是。但是,它的存在却十分有必要。苏鑫看来,餐饮企业能吸引更多的人流,同时,高端餐饮的存在还能提升整个项目的品质。在高和收购的另外一个位于望京的商业项目中,租户中很大一部分都是餐饮企业。 2012年第三季度开业的、位于燕莎商圈的凯德MALLo太阳宫店,建筑面积约为84,000平方米。该商场系由凯德商用中国开发,以华联精品超市、屈臣氏为主力店。其中40%的商户都是餐饮企业。这也是凯德在选商之前就做过市场调研的结果。 万达集团董事长也一再强调“吃”的重要性。他表示,万达选择非零售业态,更强调体验式消费。 林要求,每一个万达广场中餐饮比重在整个租赁面积中超过20%,餐饮数量原则上要超过 0家。北京正在筹备的一家万达广场,餐饮数量超过50家。“我很早就提出要做大餐饮,而且还要把餐饮放在最顶楼。中国的购物中心不是卖出去的,而是吃出来的,民以食为天。”他不止一次这么说。 据了解,万达有一个明确规定,体验式消费要大于50%,尤其是文化娱乐和餐饮。“很多人觉得服装店的租金高于餐饮,但如果10万平方米的商业面积全卖服装,租金肯定会下降,如果搭配了各种各样的餐饮、美食、文化、娱乐等,服饰店的租金会更大。不同的业态搭配会促进比较效益,对整个商场的收益提升更好。” 林说。 当然,餐饮店的辐射力有限,他们并不是商铺高售价的最主要原因。在“高和萃”之前,SOHO系列的一些商铺也曾创下单价高峰。例如2008年的三里屯SOHO售价曾达到19万元/平方米,而2010年的银河SOHO铺王价曾达22万元/平方米。而在当前市场上世茂工三项目的售价也达到了24万元/平方米。 对价格产生决定性因素的是供求。苏鑫观察到,北京商业地产的供应量逐年减少,2011年写字楼平均租金同比上涨超过了45%,商铺租金却没有大幅提高。直到2012年,写字楼租金上涨速度变缓时,商铺租金才开始补涨。据第一太平戴维斯提供的统计称,2012年第一季度北京中高端首层商业租金同比上涨14. %,商铺的租金进入了快速上升的通道。 “2011年,零售商业供应量较大,所以租金很难涨起来,但2011年以后,零售商业的供给量越来越少。”苏鑫说。2006年北京商业增量供应套数曾高达152 4套,之后商铺供给呈阶梯状减少,2012年前7个月仅供应了1258套,创下6年以来的历史同期供应量的新低。 苏鑫认为,北京商铺市场的价格还会补涨。“北京作为一个发展中的国际贸易城市,商住比为1.41,不仅远远低于国外一些发达城市,更是低于国内的一些二线城市。”据悉,济南、西安、大连一些区域的商住比为2.22、1.9 、1.72,均高于北京市的水平。 租金上涨直接推动了商铺售价的上涨。高售价也会反作用于租金。未来,即便是高端餐饮店是否也会难以承受租金之重,逃离CBD? 不容乐观的是,据国家统计局进度数据中心每月《社会消费品零售总额》的数据,2012年1月到8月,有8个月餐饮业收入同比增幅低于社会消费品零售总额同比增幅。 9月底,全球四大会计师事务所之一德勤发布的报告更是称:“中国餐饮行业虽然具有抗经济周期的能力,但大部分餐饮企业仍然因经营成本高涨等挑战,陷入经营困境。” 很多餐饮企业面临食材价格、人力成本等上涨压力,房租的上涨对各餐饮行业运营成本控制造成不同程度的负面影响,有些餐饮企业盈利增幅放缓或停滞,有些则直接面临倒闭的风险。

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